Bacen mantem o ritmo de cortes, mas cenário mostra espaço para SELIC ainda menor em 2024.

O mercado imobiliário é altamente dependente do crescimento da economia doméstica, das condições de oferta e demanda da indústria, mas principalmente das condições de financiamento dos imóveis, ou seja, da taxa de juros. Desde o início do ciclo de alta dos juros pelo Bacen visando o controle das pressões inflacionárias, o mercado imobiliário tem sofrido com impacto pelo lado da demanda, com condições de créditos mais restritas, mas também pela oferta, com os custos da construção em patamares mais elevados.

Entretanto, em 2023 este cenário começou a mudar. A trajetória descendente da inflação corrobora um cenário de juros mais baixos para este e os próximos anos, com os economistas precificando uma taxa Selic terminal entre 8,5% e 9% para este ano. Com esta melhora no cenário, as expectativas para o setor da Construção também já se mostram melhores. De acordo com o Sinduscon, espera-se que o PIB da Construção tenha crescido 1,2% em 2023 e cresça 2,9% em 2024. As mudanças no programa habitacional do governo, Minha Casa Minha Vida devem trazer novo impulso à demanda, que também deve ser beneficiada por um crescimento na venda de imóveis alta renda, principalmente na região sudeste do país.

Demanda maior e custos mais controlados devem beneficiar o segmento da construção no ano.

O ano começa com dados da indústria em evolução. A confiança da construção recuperou das quedas de 2021, com as empresas mais otimistas com o cenário de juros mais baixos e maior demanda. O nível atual já se encontra bem acima dos níveis pré-pandemia. O mesmo pode ser observado para o patamar das expectativas para o setor, enquanto o nível de utilização da capacidade da indústria, que mensura o nível de utilização da capacidade de mão-de-obra e de máquinas e equipamentos, apresentou leve recuo nos últimos meses.

Outro ponto de destaque, o custo da construção, medido pelo INCC, mostra forte redução nos últimos meses. Após o período pandêmico, os choques nas cadeias de suprimentos levaram os preços de insumos importantes na indústria, como cimento, aço e químicos, a patamares extremamente elevados. Conforme as pressões sobre a cadeia produtiva dissipam-se, temos visto uma normalização destes níveis, agora mais afetados pela mão-de-obra, em virtude do mercado de trabalho ainda aquecido.

Financiamento imobiliário melhora e tendência deve se manter em 2024, apesar das incertezas quanto ao fiscal.

A queda na taxa de juros, também no crédito imobiliário, ainda foi decisiva para o aumento esperado na concessão do crédito no país. Outros fatores têm sido levados em consideração, como por exemplo o endividamento das famílias e a alta taxa de inadimplência (veja aqui relatório recente sobre concessão de crédito no país). No mês de dezembro, as concessões avançaram 7,7% m/m, levando a um acumulado no ano de 1,4%. Os juros imobiliários em 2023 reduziram 1,49 p.p., seguindo a queda da Selic, tendência que devemos ver ao longo de 2024.

Quanto à inadimplência, vimos em dezembro recuo para 3,27%, refletindo a queda entre as pessoas físicas, que saiu de 3,79% para 3,67%. A evolução dos dados mostra que a inadimplência deve manter a tendência de melhora, conforme os juros mantem a trajetória de queda.

Alterações de 2023 visam impulsionar o setor, mas ainda sem sinais contundentes.

O mercado de imóveis residenciais registrou aumento da procura em 2023, em reflexo do otimismo com as mudanças no Programa MCMV. De acordo com os últimos dados divulgados pela Abrainc, até outubro de 2023, as vendas de imóveis haviam crescido 23,5%, impulsionadas tanto pelo segmento Alta Renda, com demanda ainda bem aquecida e ofertas limitadas, como pelo MCMV, onde o crescimento foi de 37,9% no mesmo período. O que observamos, no entanto, foi que as vendas ocorreram majoritariamente pelos estoques das incorporadoras, que já se encontram em níveis próximos ao normal, o que abre espaço e oportunidades para a reversão da queda observada nos lançamentos em 2023. No acumulado até outubro, os lançamentos de imóveis alta renda recuaram 39%, enquanto no MCMV houve crescimento de 10,7%, mas ainda aquém da demanda potencial.

Só em São Paulo, o SECOVI-SP estima crescimento de 5% a 10% nas vendas do MCMV em 2024, e estabilidade e crescimento de até 5% no Alta Renda.

No entanto, ressaltamos que o risco fiscal ainda é o principal ponto de atenção para o setor no ano, além de seus efeitos na trajetória da Selic. Outro ponto de discussão, a desoneração da folha de pagamentos no setor, e as incertezas quanto ao indexador do FGTS, deixado de lado por ora, mas que pode voltar ao longo do ano.