O mercado imobiliário brasileiro segue aquecido, com perspectivas de contínua valorização dos imóveis residenciais no país. Os preços seguem variando acima da inflação e dos custos para construção. Os aluguéis, no entanto, apresentaram desaceleração na margem.

Após base forte em dezembro, os lançamentos e vendas do MCMV tiveram queda em janeiro. Apesar disso, a comparação do primeiro trimestre do ano com o do ano passado foi de significativo crescimento. A confiança na construção cedeu com preocupações referentes ao acesso ao crédito e à escassez de oferta de mão de obra qualificada, em conjunto com o aumento dos seus custos. Contudo, as expectativas com a recuperação da demanda sustentam o ânimo do setor, que vem se mostrando resiliente mesmo com taxas de juros restritivas.

IFIX apresenta queda no mês de abril, após ultrapassar máximas históricas. A pressão recente na curva de juros acaba impactando negativamente o mercado de fundos imobiliários.

Nos EUA, o mercado desaqueceu em março. Houve queda na construção de casas novas e na venda de casas existentes. A alta da taxa de hipoteca tende a beneficiar o segmento multifamily, a depender dos próximos movimentos das curvas de juros que estão repercutindo com dados de inflação e atividade forte nos EUA, juntamente com tensões geopolíticas aumentando a aversão ao risco em nível global.

O índice FipeZap avançou 0,64% no mês de março, com maior variação para imóveis de apenas 1 dormitório. A alta foi disseminada entre todas as capitais monitoradas e superou a inflação tanto pelo IPCA, que foi de 0,16% em março, quanto pelo IGP-M, que apresentou a segunda deflação consecutiva de 0,47%. Em 12 meses o índice FipeZap cresceu 5,54%, enquanto IPCA e IGP-M tiveram respectiva variação de 3,93% e -4,26%.

O IGMI-R registrou terceira alta consecutiva em fevereiro, crescendo 1,53% no mês, acumulando alta de 9,28% nos últimos 12 meses. Belo Horizonte foi o grande destaque, com aumento de 1,21% em janeiro para 5,50% em fevereiro, chegando à maior variação acumulada em 12 meses entre as capitais pesquisadas (12,74%). Fortaleza apresentou a única variação negativa no mês. Já o IVG-R variou 0,2% no mês, ritmo de crescimento estável nos últimos 3 meses após revisão dos dados e segue o único índice com crescimento anual abaixo do IPCA.

Para os aluguéis, o índice FipeZap registrou alta de 1,16% no mês de março e 15,2% no ano, desacelerando em relação a fevereiro. Os imóveis com 4 dormitórios se destacaram, avançando de 0,46% para 1,51% no mês. O IVAR também mostrou desaceleração frente ao mês anterior (de 1,79% para 1,06%), apesar de aumento na variação em 12 meses (8,48%). O Rio de Janeiro apresentou a maior alta no mês (5%).

O preço médio de venda dos imóveis comerciais em fevereiro seguiu abaixo dos imóveis residenciais, tanto para venda como para aluguel. No mês de fevereiro, houve alta de 0,73% no preço dos aluguéis e 0,07% no preço das vendas, ambos avançando em relação a janeiro. A rentabilidade dos comerciais por sua vez estava em torno de 6,34% a.a., 0,5 p.p. acima dos residenciais.

Após alta em fevereiro, a confiança para a construção em março recuou, mas permanece estável no trimestre. As preocupações seguem sendo o acesso ao crédito e a escassez de oferta de mão de obra qualificada, mas as expectativas com a recuperação da demanda sustentam o ânimo do setor que vem se mostrando resiliente mesmo com taxas de juros restritivas.

O INCC-M registrou aumento de 0,24% nos custos da construção no mês de março, uma aceleração frente ao aumento de 0,20% em fevereiro, acumulando alta de 3,30% em 12 meses. Já o Sinapi mostrou desaceleração, crescendo 0,07% em março ante 0,15% no mês anterior e com variação anual passando de 2,5% para 2,36%. Os custos com mão de obra estão pressionando o INCC com alta de 0,42%, um reflexo da escassez de qualificação no mercado e demanda aquecida, mas apresentam efeito oposto no Sinapi (-0,02%). Os empregos para a construção seguem em alta, com mais de 35 mil vagas geradas em fevereiro de acordo com dados do Caged.

A preocupação com o acesso ao crédito por sua vez pode se reverter. Os dados de crédito em fevereiro mostraram recuperação, com aumento de 0,12% das concessões de crédito imobiliário à PF, acompanhado de uma queda de 0,44 p.p. nos juros para 8,87% e queda da inadimplência.

O financiamento pelo SBPE também apresentou bons resultados em fevereiro, apesar da redução real de 0,73% do saldo. No mês, foram financiadas 22,1 mil unidades para aquisição e 8,4 mil para construção, crescimento mensal de 8,35% e 8% respectivamente. Em termos monetários, a variação para aquisições foi de 0,36%, enquanto para construções o financiamento aumentou 47,7% em valores reais. Esse crescimento do valor desproporcional ao crescimento da quantidade sugere que, na margem, as construções financiadas no mês foram mais caras.

A recente aprovação do FGTS Futuro é outro fator contribuinte que facilitará a obtenção de crédito imobiliário ao público do MCVM. Além disso, o Governo Federal acaba de lançar o programa Acredita, que irá estimular o setor da construção civil criando um mercado secundário de crédito imobiliário, com principal público- alvo sendo as famílias de classe média que não se encaixam em programas populares como o MCMV.

O Minha Casa Minha Vida iniciou o ano com redução de 54% nos lançamentos e 52% nas vendas no mês de janeiro, após uma base bastante alta em dezembro. Os empreendimentos de Médio e Alto Padrão também seguiram em queda, com redução de 54% nos lançamentos e 11% nas vendas. Os outros empreendimentos, por sua vez, tiveram variação positiva de 0,92% nas vendas e foi o único segmento com aumento de oferta (16%). O valor total dos lançamentos em janeiro foi de R$ 2,2 bilhões enquanto as vendas alcançaram R$ 3,9 bilhões, queda real de 37% e 69%, respectivamente.

Apesar dos dados disponíveis até janeiro revelarem uma queda, o valor financiado pelo FGTS ao MCMV mais que dobrou no primeiro trimestre do ano, comparado ao mesmo período de 2023, com consumo de mais de R$ 30 bilhões, totalizando quase 135 mil unidades.

Em São Paulo, os dados da SECOVI mostraram uma variação de 54,7% nos lançamentos e de 17,8% nas vendas em fevereiro. Os imóveis de 1 quarto foram os que mais aumentaram em vendas (67,4%), o que segue em linha com o a maior variação dos preços.

O mercado de FIIs vinha se beneficiando com o movimento recente de queda da Selic, mas observa-se uma estabilidade em meio ao aumento da incerteza do cenário internacional pressionando os juros, principalmente os juros reais. O IFIX alcançou 3.380 pontos no dia 22 de abril, variando -0,36% no mês, mas em 12 meses acumula alta de 20,12 %.

As construções de casas novas caíram 14,7% em março, após crescimento de 12,7% em fevereiro com a revisão dos dados. Foram 1,3 milhões de unidades iniciadas em construção, sendo 1 milhão do segmento single-family, que caiu 12,4%.

O número de casas em construção do segmento multifamily caiu 1,66%, enquanto do single-family aumentou 0,3% em março. Desde o 2o semestre de 2022 as construções single-family começaram a cair, juntamente com o ciclo de alta de juros americanos, que desestimulam o financiamento de novas casas. Esse movimento de queda se encerrou no final do ano passado, com a expectativa de um início de corte de juros para esse ano, o que desacelerou as construções multifamily.

Os recentes eventos de tensões geopolíticas que repercutiram em aumento de aversão ao risco mundial, além dos dados de atividade e de inflação forte nos EUA, alteraram as expectativas para os juros americanos, o que pode reverter essa nova tendência nas construções single-family e manter o impulso do segmento multifamily. A oferta de unidades multifamily vem crescendo desde o final de 2022 e variou 0,8% em fevereiro.

A recuperação dos alvarás tem se mostrado lenta. No mês de março, houve uma queda de 4,3%. O segmento single-family tem dado sinais mais claros de recuperação, mas também teve queda no mês de 5,7%.

Após alta em fevereiro acima do esperado, a venda de casas existentes caiu 4,3% em março para 4,19 milhões, levemente abaixo das expectativas de 4,20 milhões. Comparado a março de 2023, as vendas apresentam queda de 3,7%. Já a oferta dessas casas aumentou no mês. Dado o ritmo atual de vendas do mercado, são necessários 3,2 meses para vender o estoque de casas existentes, aumento de 10,3%.